Ein Vermieter hatte mit einer Innungskrankenkasse einen langjährigen Mietvertrag abgeschlossen und dabei die Option zur Umsatzsteuerpflicht der Vermietungsumsätze ausgeübt. In den Vertrag wurde konsequenterweise aufgenommen, dass vom Mieter zusätzlich zur Nettomiete die Umsatzsteuer zum jeweilig gültigen Satz geschuldet wird. Später stellte der Mieter die Zahlung der Umsatzsteuer ein. Die Klage des Vermieters auf die Nachzahlung der Umsatzsteuer wurde von allen Instanzen und vom Bundesgerichtshof abgewiesen. Begründung: Ein Vermieter kann steuerrechtlich nur auf die Umsatzsteuerpflicht der Vermietungsumsätze optieren, wenn er an einen Unternehmer vermietet. Fehlt dem Mieter die Unternehmereigenschaft, fällt die steuerrechtliche Option endgültig aus. Dieses Manko kann dann zivilrechtlich nicht mehr dadurch ausgebügelt werden, dass zwischen Vermieter und Mieter die Umsatzsteuerpflicht vertraglich vereinbart wird.
Es liegt letztendlich auf der Hand, dass das Zivilrecht nicht herstellen kann, was steuerrechtlich unerwünscht ist: Das nämlich Vermietungsumsätze künstlich – das heißt unabhängig vom Unternehmerstatus des Mieters – der Umsatzsteuer unterworfen werden, um dem Vermieter die Umsatzsteuerpflicht und damit vor allem den Vorsteuerabzug aus den damit zusammenhängenden Bau- und Renovierungskosten zu ermöglichen. Bevor Vermieter die Umsatzsteueroption erklären und den Umsatzsteuerausweis in den Mietvertrag aufnehmen, sollten sie sich daher positiv selbst davon überzeugen, ob der Mieter wirklich Unternehmer ist – am besten per überprüfter Umsatzsteuer-IdNr. oder notfalls per Finanzamtsbestätigung.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de