Wird eine selbstgenutzte Immobilie im Erbgang erworben, muss – gesetzlich angeordnet – der oder einer der Erben, der eine Selbstnutzung beabsichtigt, „unverzüglich” einziehen. Leider ist die Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Bestimmung der „Unverzüglichkeit” nicht einheitlich. Wenn man auf Nummer sicher gehen will, ist Eile geboten. Innerhalb von sechs Monaten sollte der bisherige Wohnsitz abgemeldet werden und ein neuer Wohnsitz an der ererbten Immobilie begründet werden. Es ist ein Nachsendeantrag zu stellen und gegenüber den Behörden glaubhaft zu machen, dass die Wohnung innerhalb von sechs Monaten selbst genutzt wird.
Wer ehrlich ist, wie ein Kläger vor dem – für seine Fiskalfreundlichkeit berüchtigte – Finanzgericht München, ist der Dumme. Er hatte die Wohnung zunächst geräumt, und erst nach Ablauf von sechs Monaten Kostenvoranschläge zum Umbau des Hauses für die geplante Selbstnutzung eingeholt. Nach schwierigen Finanzierungsverhandlungen (Selbstnutzung bei einkommensschwächeren Darlehensnehmern ist bei den Banken nicht gern gesehen) konnte der Kläger endlich umfassend renovieren und ist erst nach zweieinhalb Jahren nach dem Erbfall eingezogen. Das sei, so das Gericht, eindeutig zu spät, so dass der Erbanfall in den steuerpflichtigen Erwerb fiel (Finanzgericht München, Urteil vom 07.01.2026, 4 K 1644/24).
Dass Finanzgerichte auch weniger fiskalfreundlich entscheiden können, zeigt ein fast identischer Sachverhalt, der vom Niedersächsischen Finanzgericht diametral entgegengesetzt beurteilt wurde (Urteil vom 14.05.2025, 3 K 80/24). Diesem Gericht genügte die innerhalb von 6 Monaten eindeutig dokumentierte Absicht, die ererbte Wohnung selbst zu beziehen. Davon ausgehend erachtete das Gericht den tatsächlichen Einzug erst nach 24 Monaten als unschädlich, da der Erbe für die Tatsache, dass sich die Renovierung dann länger hingezogen hatte, nicht verantwortlich gemacht werden kann.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de