Eine Erbengemeinschaft hatte sich gegenüber einem Käufer verpflichtet, die Balkone zu sanieren, die Haustüren zu ersetzen und in 3 Wohnungen Etagenheizungen nachzurüsten. Die insgesamt angefallenen Aufwendungen in Höhe von DM 148 822,32 wollten die Verkäufer des vollständig vermieteten Hauses als Werbungskosten bei ihren Vermietungseinkünften abziehen. Das Finanzamt versagte dies mit Verweis auf eine entsprechende Verpflichtung im Kaufvertrag. Da der Verkauf bereits fest stand und die Renovierungen sich daher nicht mehr auf die Erzielung von laufenden Einkünften aus der Vermietung bezogen, scheidet nach Ansicht des BFH (Urteil vom 14.12.2004, Az. IX R 34/03) die Steuer mindernde Geltendmachung aus. Der Verkauf selber war steuerfrei, ein privates Veräußerungsgeschäft dieser nicht im Betriebsvermögen gehaltenen Immobilie der Erbengemeinschaft schied aus.
In geeigneten Fällen sollte mit Renovierungen möglichst bald begonnen werden, so dass deren Bezug zu den laufenden Einkünften erhalten bleibt. Das Ergebnis ist auch sachgerecht: Der Verkauf eines höherwertigen Gebäudes erhöht den steuerfrei vereinnahmten Erlös. Auf keinen Fall sollten im notariellen Kaufvertrag Renovierungspflichten aufgenommen werden, weil dadurch deren steuerliche Abzugsfähigkeit ausgeschlossen wird.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de