Private Veräußerungsgeschäfte: Gewinnversteuerung bei Ratenverkäufen

BFH verteilt den Gesamtbetrag der Abzugsposten anteilig auf alle Jahre mit Zahlungszuflüssen.

Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (Spekulationsgewinn), z.B. bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen, wird aus dem Veräußerungspreis abzüglich der gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und den Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (§ 23 EStG) ermittelt. Die steuerlich geltend gemachte AfA ist zusätzlich von den Anschaffungskosten abzuziehen, weil nur der Restwert der Immobilie als steuerlicher Abzugsposten anerkannt wird. Der Verkaufserlös ist im Jahr des tatsächlichen Zuflusses zu versteuern. Da die Einnahmen aus dem Immobilienverkauf in Raten über mehrere Jahre hinweg zufließen, ist der Gewinn daher erst in den Kalenderjahren zu berücksichtigen, in denen die Raten bezahlt werden, jedenfalls sofern der Jahresbetrag nach einem besonderen Berechnungsschema mehr als 599,99 € beträgt.

 

Denn das Zu- und Abflussprinzip ist nicht maßgeblich für die Frage, in welchem Jahr bei einem Verkauf auf Raten die Abzugsposten zu berücksichtigen sind. Da diese Mittel schon bei der Anschaffung bzw. dem Verkauf, (z.B. Gebühren des Verkaufsmaklers) abgeflossen sind, wäre es nach diesem Prinzip logisch und konsequent, dass diese vollständig im Jahr der ersten Zahlung zu berücksichtigen sind. BFH-Richter ticken aber nun mal völlig anders und haben im Urteil vom 06.12.2016, IX R 18/16 zu einem Verlustfall entschieden, dass dieser nur anteilig und jeweils erst mit dem Zufluss der Teilzahlungsbeträge entsteht. Den vollen Abzug im Jahr der ersten Teilzahlung lehnt der BFH ab. Diese Sichtweise führt dazu, dass auch die mit dem Veräußerungsgeschäft zusammenhängenden Aufwendungen (also die Summer aller Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie der Werbungskosten mit Korrekturposten bisherige AfA-Beträge) entsprechend erst in dem Veranlagungszeitraum anteilig abziehbar sind, in dem der jeweilige Teilerlös zufließt, also nicht schon vollständig bei der ersten Ratenzahlung.

 

Zu beachten ist schließlich, dass die in den Raten enthaltenen und entrichteten Zinsen als Einnahmen aus Kapitalvermögen im jeweiligen Zuflussjahr zu versteuern sind, mit Abgeltungssteuersatz und nach Abzug des Sparerfreibetrags.


RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de

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