Mit Urteil vom 21.07.2020 hat der BFH die vom Bundesfinanzministerium erstellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück” mit deutlichen Worten als unbrauchbar bezeichnet. Hauptkritikpunkt des BFH ist, dass nach diesem Berechnungsschema die Bodenpreise aktuell und ortsbezogen ermittelt werden, während im Sachwertteil der Berechnung zu Grunde gelegte Baukostenindex nur einen allgemeinen Durchschnittswert widerspiegelt, der die überproportionale Preisentwicklung in Ballungsgebieten nicht nachvollzieht (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
Seit Anfang 2016 bestimmte die Finanzverwaltung bundesweit den Grund-und-Boden-Anteil (GuB) von Immobilienkaufpreisen anhand des Sachwertverfahrens und einer darauf abgestimmten „Arbeitshilfe”. Dies führte dazu, dass vor allem in den Ballungsgebieten der Gebäudeanteil in der Regel weniger als 50 % und im Einzelfall sogar nur noch 20 % bis 30 % des Gesamtkaufpreises ausmachte. Die steuermindernde AfA fiel entsprechend geringer aus, weil der GuB nicht der steuerlichen Absetzung für Abnutzung unterliegt. In vielen Fällen zog das Finanzamt die Arbeitshilfe auch heran, wenn ihm die notariell beurkundete Kaufpreisaufteilung nicht stimmig erschien.
Leider hat sich der BFH nicht generell für das Ertragswertverfahren ausgesprochen, das bei langfristig gehaltenen und gut vermieteten Eigentumswohnungen zu einer wesentlich höheren und damit realistischeren Bewertung des Gebäudeanteils führt. Welches der drei im Bewertungsgesetz angebotenen Verfahren anzuwenden ist, sei Sache der Immobiliensachverständigen. Immerhin hat Finanzverwaltung mit einer neuen Arbeitshilfe 2.0 reagiert, die vorrangig das vereinfachte Ertragswertverfahren gem. §§ 184 ff. BewG anwendet – nicht jedoch das viel präzisere Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV. Damit sind von der Finanzverwaltung weder die Vorgaben der ImmoWertV noch des BFH erfüllt worden.
BFH und Finanzverwaltung ignorieren weiterhin, dass sich ihr Ausgangswert, der Bodenrichtwert laut Gutachterausschüssen, auf das unbebaute Grundstück bezieht. Aus der Tatsache, dass in Zeiträumen von starker Nachfrage die Immobilienpreise ständig steigen, ziehen Exekutive und Judikative den ebenso einfachen wie grundfalschen Schluss, dass der bei den Verkäufen mit verkaufte Grund und Boden im gleichen Maße an Wert gewinne, so dass er pro qm den festgestellten Bodenrichtwert bei weitem übertrifft. In den realen Wertverhältnissen ist jedoch ein bebauter Grund und Boden weniger wert als ein unbebauter. Der isoliert betrachtete Grundeigentümer ist nämlich in seiner Handlungsfreiheit durch das aufstehende Gebäude enorm beeinträchtigt. Geiling/Jacoby schlagen in DStR 2020, 481 und DStR 2021, 1855 deshalb das umgekehrte Ertragswertverfahren vor, das einerseits der ImmoWertV entspricht und andererseits von einem Bodenwert ausgeht, der je nach Restnutzungsdauer der aufstehenden Gebäude reduziert wird.
Wurde die Aufteilung des Finanzamts mit einer zu niedrigen AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude akzeptiert, so kann auch nach Jahren noch der Gebäudeanteil mit der zutreffenden Methode erhöht werden: Folge ist, dass bei zwingend gleich bleibendem AfA-Satz die unterlassene AfA im Anschluss an die anzusetzende Nutzungsdauer (40 oder 50 Jahre) geltend gemacht werden kann, auch wenn dies in den meisten Fällen lediglich den Erben zugute kommt.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de