Kaufpreisaufteilung: BFH verwirft die Arbeitshilfe der die Finanzämter zur Berechnung des Gebäudeanteils in Einheitskaufpreisen.

Bei vermieteten Immobilien ergibt das darin angewandte Sachwertverfahren meist deutlich zu niedrige Beträge zum Gebäudewert und damit zur steuermindernden AfA.

Mit Urteil vom 21.07.2020 hat der BFH die vom Bundesfinanzministerium erstellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück” mit deutlichen Worten als unbrauchbar bezeichnet. Seit Anfang 2016 bestimmt die Finanzverwaltung bundesweit den Grund-und-Boden-Anteil (GuB) von Immobilienkaufpreisen anhand des darin festgelegten komplizierten Verfahrens. Es addiert die vielerorts explodierenden der Bodenrichtwerte mit den Beträgen, die das so genannten Sachwertverfahren für das Gebäude ergibt. Dies führt dazu, dass vor allem in den Ballungsgebieten der Gebäudeanteil in der Regel weniger als 50 % und im Einzelfall sogar nur noch 20 % bis 30 % des Gesamtkaufpreises ausmacht Die steuermindernde AfA fällt entsprechend geringer aus, weil der GuB nicht der steuerlichen Absetzung für Abnutzung unterliegt. In vielen Fällen, so auch im Streitfall, zieht das Finanzamt die Arbeitshilfe auch heran, wenn ihm die notariell beurkundete Kaufpreisaufteilung nicht stimmig erscheint.

 

Hauptkritikpunkt des BFH ist, dass nach diesem Berechnungsschema die Bodenpreise aktuell und ortsbezogen ermittelt werden, während im Sachwertteil der Berechnung zu Grunde gelegte Baukostenindex nur einen allgemeinen Durchschnittswert widerspiegelt, der die überproportionale Preisentwicklung in Ballungsgebieten nicht nachvollzieht (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

 

Die Vorinstanz, das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, hat dies noch als unbeachtlich erklärt, da Schätzungsverfahren, die im Massenbetrieb unerlässlich seien, im Einzelfall zu einem ungenauem Ergebnis führen dürfen. Nach Angaben des Ministeriums sei die Arbeitshilfe über 200.000-mal heruntergeladen und angewendet worden, wobei die Fallzahl der Steuerberater, die die fiskallastige Arbeitshilfe übernommen haben, nicht bekannt ist. Leider hat sich der BFH, wie bereits in einigen Urteil zuvor, nicht generell für das Ertragswertverfahren ausgesprochen, das bei langfristig gehaltenen und gut vermieteten Immobilien zu einer realistischeren höheren Bewertung des Gebäudeanteils führt. Welches Verfahren anzuwenden ist, sei Sache der Immobiliensachverständigen. Die Finanzämter werden das Urteil mit Sicherheit ignorieren. Daher muss und sollte weiterhin jede unzutreffende Verwendung der „Arbeitshilfe” mit Rechtsmittel angefochten werden, damit dann im Finanzgerichtsprozess ein kostspieliger vereidigter Gutachter die Kaufpreisaufteilung im Einzelfall bestimmen kann. Der BFH perpetuiert mit seiner verfassungswidrigen Selbstentmachtung gegenüber der Exekutive lediglich den aufwändigen Dauerstreit mit dem Finanzamt und sorgt für Nachschub für die Finanzgerichte.

 

01.12.2020

 

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de, www.msa.de

 

 

 

s.a. Steuertipp

 

Kaufpreis von vermieteten Immobilien wird von den Finanzämtern nach dem ungünstigen Sachwertverfahren aufgeteilt.

© nemadesign GbR Stuttgart 2015-2020