Vermietet der Gesellschafter-Geschäftsführer seiner GmbH ein Büro in einer Immobilie, die in seinem Alleineigentum steht oder die ihm zu mehr als 50% gehört, so nimmt der BFH eine Betriebsaufspaltung an. Folge ist, dass einerseits die Büroräume als wesentliche Betriebsgrundlage für die Dauer der Zugehörigkeit der Wertsteigerungsbesteuerung unterworfen sind, andererseits dass es sich bei den vereinnahmten Mieten um Einnahmen aus Gewerbebetrieb handelt und nicht aus Vermietung und Verpachtung – mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht. Im Urteil 13.07.2006 (IV R 25/05) hat der BFH seine Spruchpraxis bestätigt, die in den letzten Jahren bei Betriebsgrundstücken den Begriff des notwendigen Betriebsvermögens ständig ausgedehnt hat und ihn auch bei leicht austauschbaren reinen Büro- und Verwaltungsgebäuden angenommen hat.
Es spielt also keine Rolle, wenn es sich bei einem klein dimensionierten Heimbüro einer GmbH um normale Räume handelt, die auch zu Wohnzwecken genutzt werden könnten. Irrelevant ist ebenso, wenn sich die geschäftlichen Aktivitäten der GmbH in der häuslichen Betriebsstätte in Grenzen halten, weil im Heimbüro lediglich Verwaltungstätigkeiten, aber nicht die eigentliche betriebliche Tätigkeit zu verorten ist.
Zwei Ausnahmen lässt der BFH zu: mietet die GmbH weitere Büro- und Geschäftsflächen an, so dass der Heimbüroanteil nicht mehr als 7,5 Prozent beträgt, wird das Heimbüro nicht als wesentliche Betriebsgrundlage betrachtet (BFH, Urteil vom 13.12.2005, X R 45/04). Oder aber der auf das Heimbüro entfallende Wert der Immobilie überschreitet nicht die Bagatellgrenze des § 8 EStDV in Höhe von 20.500 €. Dies gilt nach einem rechtskräftigen Urteil des FG München vom 26.02.2013 (2 K 26/11) aber wiederum nicht, wenn für den Satzungssitz der GmbH die Adresse des Heimbüros angegeben wird. Im entschiedenen Fall machte das Heimbüro nur 2 % der gesamten von einer AG benutzten und ansonsten angemieteten Flächen aus. Der Unternehmenssitz, also die Adresse, die im Handelsregister eingetragen ist, ist für die das Finanzgericht so überragend wichtig, dass das Ausmaß der räumlichen Komponente des Heimbüros keine Rolle spielt (s.a. Beschluss vom BFH, vom 16.04.2013, III B 89/11).
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de