Im Urteil vom 25.09.2007 (IX R 43/06) hat der BFH einen großzügigen Spielraum für die Frage eröffnet, welche Erhaltungsaufwendungen direkt einer Wohnung im ersten Obergeschoss zugeordnet werden können und nicht anteilig auf das gesamte Gebäude verteilt werden müssen. Im Streitfall wurde das Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses vom Vermieter selbst genutzt. Der BFH hat zugestanden, dass folgende Erhaltungsaufwendungen sich ausschließlich auf die vermietete Obergeschosswohnung beziehen würden:
• Verlegung von Fassadendämmplatten im Giebelbereich
• Ab- und Eindeckung der Dachflächen
• Erweiterung des Dachüberstandes und dessen Eindeckung
• Ausstattung mit neuen Dachrinnen und Fallrohren
Dieses Urteil ist deshalb großzügig, da man insbesondere bei den Dachrinnen und den Dachflächen auch den Bezug auf die gesamte Immobilie für maßgeblich erachten könnte. Ausschlaggebend war für die Rechtsmeinung des BFH wohl, dass die Baumaßnahmen den Wärme- und Schallschutz für die Mietwohnung verbesserten.
Wer beabsichtigt, eine vermietete Wohnung nach Auszug der Mieter selbst zu nutzen, sollte unbedingt darauf achten, erforderliche Renovierungsarbeiten noch während der Vermietzeit ausführen zu lassen. Wird nämlich in einer Leerstandsphase zwischen Fremdvermietung und Eigennutzung instandgesetzt, können die Kosten nicht mehr vollständig als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte geltend gemacht werden. Der BFH erkennt in einem solchen Fall nämlich nur die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen sowie die Beseitigung kleineren Schäden und Abnutzungen als nachträgliche Werbungskosten aus der Vermietung an. Allerdings hat der BFH auch anerkannt, dass vom Vermieter angerichtete Schäden, die das normale Maß übersteigen, den Werbungskostenabzug bei deren Reparatur zulassen.
Noch ein Hinweis in diesem Zusammenhang: Wird für die Beseitigung von Mieterschäden Kaution einbehalten, so heben sich Kaution (nachträgliche Einnahmen) und Reparaturaufwand nachträgliche Werbungskosten gegeneinander auf.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de