Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, kann den Gebäudeanteil aus einem einheitlichen Kaufpreis über die standardisierte Restnutzungsdauer von 50 Jahren abschreiben. Die tatsächliche Restnutzungsdauer wird jedoch vor allem bei älteren Gebäuden in vielen Fällen sehr viel kürzer ausfallen. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann deshalb eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht werden. Mit welchen Methoden und mit welcher Qualifikation Privatgutachter diese für die Steuerveranlagung bindend feststellen können, dazu hatte BFH, im Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) einen weiten Spielraum eröffnet. Dieses günstige Urteil strafte die Finanzverwaltung zunächst mit einem Nichtanwendungserlass ab. Sie beharrte auf weitaus engere Vorgaben für die Anerkennung von Privatgutachten zur Restnutzungsdauer und plante in der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen” sogar eine gesetzliche Verschärfung. Im BMF-Schreiben vom 01.12.2025 wird die Rechtsprechung nun sang- und klanglos anerkannt.
Erforderlich ist nach der Rechtsprechung lediglich, dass das Privatgutachten zur Restnutzungsdauer nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt wurde. Auch eine wirtschaftliche Bestimmung der Restnutzungsdauer ist danach zulässig, so dass es auf den technischen Verschleiß eines Gebäudes nicht ankommt. Das Ergebnis stellt dabei in zulässiger Weise immer einen Schätzwert dar (FG Münster, rechtskräftiges Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E). Ferner ist das Ergebnis des Gutachtens laut FG Münster vom Finanzamt zu übernehmen, auch wenn der Gutachtenersteller nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Denn diese Voraussetzung findet sich weder in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch leitet dies die BFH-Rechtsprechung daraus ab. Nur im – hier nicht einschlägigen – § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz wird diese zusätzliche formelle Anforderung ausdrücklich geregelt.
Lediglich die Frage, ob der Gutachter das Gebäude selbst besichtigen muss, ist von der Rechtsprechung nicht entschieden worden.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de