Herstellungskosten eines Gebäudes sind über die dessen gesamte Nutzungsdauer zu verteilen, also bis 2022 im Regelfall 50 Jahre und für Anschaffungen ab 2023 generell 33,33 Jahre. Wird ein Gebäude angeschafft und anschließend in größerem Maßstab renoviert, ist die gesetzliche Regelung des anschaffungsnahen Aufwands in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beachten: Übersteigen die Renovierungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb 15% auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten (also der Kaufpreis abzüglich der Kosten für Grund und Boden), können sie nicht mehr sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern werden wie Herstellungskosten auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Grundstück wesentlich günstiger zu erwerben ist, wenn das Gebäude stark renovierungsbedürftig ist. Wird der Renovierungsstau im Anschluss an den Erwerb beseitigt, so müsse der auf diese Weise ersparte Kaufpreis der regulären Abschreibungsdauer unterworfen werden. Das Finanzgericht Münster wendet im Urteil vom 20.01.2010 (10 K 526/08 E) § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG jedoch auch an, wenn in den ersten drei Jahren erhebliche jedoch versteckte Mängel beseitigt werden und ignoriert den maßgeblichen Gesetzeszweck: Bei versteckten Mängeln wird der Kaufpreis nämlich nur dann berührt, wenn ihn der Verkäufer freiwillig oder per Gerichtsurteil nachträglich mindert. Diese sinnvolle Unterscheidung ist für das Gericht allerdings nicht maßgeblich.
Die Rechtsprechung nimmt darüber hinaus Herstellungskosten auch dann an, wenn zwar die 15%-Grenze nicht überschritten wird, aber 3 von 4 maßgeblichen Renovierungsbereichen in ihrem Standard verbessert wurden (Fenster, Sanitäranlagen, Heizung und Elektroinstallation). Da nur Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren betroffen sind, kann zunächst eine notdürftige Renovierung vorteilhaft sein, wobei erst nach 3 Jahren die Hauptsanierung angestrebt wird.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de