Die gesetzliche Regelung des anschaffungsnahen Aufwandes in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG qualifiziert sofort abzugsfähige Renovierungskosten in Herstellungskosten um, die lediglich über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes, regelmäßig auf 50 Jahre (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1924: 40 Jahre) zu verteilen sind. Voraussetzung ist, dass die Renovierungsaufwendungen in den ersten drei Jahren 15% auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten übersteigen (also der Kaufpreis abzüglich der Kosten für Grund und Boden) und dass es sich nicht um Erhaltungsaufwendungen handelt, die üblicherweise jedes Jahr anfallen.
Dem Gesetzgeber hat – wie so oft – mit der in den Nullerjahren eingeflickten Bewertungsbestimmung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG die anderslautende BFH-Auffassung ausgeschaltet und damit eine Reihe von neuen Streitfragen provoziert. Fraglich war z.B., ob als anschaffungsnaher Aufwand i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch Instandsetzungsaufwendungen gelten, die der Beseitigung beim Erwerb des Gebäudes nicht erkannter Mängel dienen. Das Finanzgericht Münster sich hat im Urteil vom 20.01.2010 (10 K 526/08 E) dafür ausgesprochen und berücksichtigt dabei nicht den maßgeblichen Gesetzeszweck: Der Gesetzgeber unterwirft den anschaffungsnahen Aufwand gerade deshalb der regulären – meist 50-jährigen – Abschreibungsdauer, weil der Kaufpreis bei einem Renovierungsstau in der Regel entsprechend reduziert wird. Bei versteckten Mängeln wird der Kaufpreis aber gerade nicht berührt, so dass deren Beseitigungskosten von vorneherein nicht in den Bereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen dürfen.
Die Rechtsprechung nimmt darüber hinaus Herstellungskosten auch dann an, wenn zwar die 15%-Grenze nicht überschritten wird, aber 3 von 4 maßgeblichen Renovierungsbereichen in ihrem Standard verbessert wurden (Fenster, Sanitäranlagen, Heizung und Elektroinstallation). Da nur Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren betroffen sind, kann zunächst eine notdürftige Renovierung vorteilhaft sein, wobei erst nach 3 Jahren die Hauptsanierung angestrebt wird. Bei dieser Gesamtsanierung ist darauf zu achten, dass nicht mehr als 2 von den 4 oben angeführten Renovierungsbereichen im Standard verbessert werden. Die Steuernachteile der auf regelmäßig 50 Jahre gestreckten Absetzbarkeit der Aufwendungen kompensieren regelmäßig die erhöhten Kosten auf Seiten der Handwerksbetriebe über, die dadurch entstehen, dass die Renovierung nicht in einem Zug durchgeführt wird. Problematisch ist am ehesten, für die ersten drei Jahre einen Zeitmieter zu finden.
RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, www.msa.de, eller(at)msa.de