09/2018

1. Steuertermine September 2018
2. Steuertermine Oktober 2018
3. Der Kaufpreis von vermieteten Immobilien ist gemäß Ertragswertverfahren aufzuteilen.

Sehr geehrte Mandantinnen und Mandanten,

2008 unterstützte die Bundesregierung die klammen Sozialversicherungen mit einem einma-ligen Stundungsvorteil von 180 Mio €, indem die Zahlungsfälligkeit der Sozialbeiträge um 20 Tage in den laufenden Gehaltsmonat vorverlegt wurde. Die Gehaltsabrechnungen zu erstellen, bevor die Gehaltszusammensetzung, die Stundenmonatslöhne, der nachgewiesene Krankenstand oder die Gehälter der Neueinstellungen gegen Ende des Monats definitiv fest-stehen, verlangt jeden Monat einen immensen zusätzlichen Zeitaufwand für die Arbeitgeber und ihre Berater. Den Regierenden ist dies völlig egal, weil es sich um externe Kosten handelt, die die Staatskasse nicht belasten.

Seit Jahren horten nun die Sozialkassen aufgrund des hohen Beschäftigungsgrades Milliar-denbeträge, und gleichzeitig führte eine Verschiebung des Zahlungszeitpunktes wieder um 20 Tage nach hinten beim derzeitigen Zinsniveau bei den Kassen sogar zu Mehreinnahmen. Im Ernst - Sie haben richtig gelesen und es tut sich trotzdem nichts: Die Sozialversicherungsträger zahlen für die Barrücklagen jedes Jahr Millionenbeträge an Strafzinsen, das hat eine parlamentarische Anfrage vor kurzem ergeben. Immerhin sind die mit 6 % unverschämt hohen Steuerstrafzinsen ab 2015 voraussichtlich endgültig vom Tisch, wir legen jedenfalls für unsere Mandanten gegen jede Sollzinsfestsetzung ab 2015 Einspruch ein und warten dann in Ruhe die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ab.

RA Peter Eller und sein Kanzleiteam

 

1. Abgabe- und Zahlungstermine September 2018

- Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldung für August 2018 (ohne Dauerfristverlängerung)

oder für Juli 2018 (mit Dauerfristverlängerung) und

der Lohnsteueranmeldung August 2018                                                                10.09.18 (Mo)

- Schonfrist für Zahlung (Eingang auf dem Finanzamtskonto):                               13.09.18 (Do)

- Einkommensteuer- und Solidaritätszuschlagsvorauszahlung 3. Quartal 2018     10.09.18 (Mo)

- Schonfrist für Zahlung (Eingang auf dem Finanzamtskonto):                               13.09.18 (Do)

- Abgabe der ZM für August 2018 (bei monatlicher Abgabe)                                  25.09.18 (Di)

 

2. Abgabe- und Zahlungstermine Oktober 2018

- Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldung für September 2018 bzw. 3. Quartal 2018 (ohne Dauerfristverlängerung) oder für August 2018 mit Dauerfristverlängerung) und der Lohnsteueranmeldung September 2018 bzw. 3. Quartal 2018:                              10.10.18 (Mi)

- Schonfrist für Zahlung (Eingang auf dem Finanzamtskonto):                               15.10.18 (Mo)

- Abgabe der ZM für September 2018 (bei monatlicher Abgabe)                            25.10.18 (Do)

- Abgabe der ZM für das 3. Quartal 2018 (bei quartalsweiser Abgabe)                   25.10.18 (Do)

 

3. Der Kaufpreis von vermieteten Immobilien ist gemäß Ertragswertverfahren aufzuteilen.

Seit Anfang 2016 bestimmt die Finanzverwaltung bundesweit den Grund-und-Boden-Anteil (GuB) von Immobilienkaufpreisen ohne getrennten Ausweis des GuB anhand eines komplizierten Verfahrens und nicht mehr wie bis dahin einheitlich mit 30 % des Kaufpreises. Das seitdem an-gewandte so genannte Sachwertverfahren führt dazu, dass vor allem in den Ballungsgebieten mit heftiger Immobilienpreisentwicklung der Grund-und-Boden-Anteil mit in der Regel 50 % bis im Einzelfall 80 % angesetzt werden kann. Die Finanzverwaltung kann sich dabei zwar auf ein immer noch aktuelles Urteil des BFH aus dem Jahr 2000 stützen, pickt sich im Übrigen aber nur die Ro-sinen aus der BFH-Rechtsprechung heraus.

Der Gebäudewert wird im Sachwertverfahren nach bundesweit geltenden pauschalen – für Hochpreisgebiete wie München viel zu niedrigen – Baukostensätzen pro qm errechnet und dem aktuell verfügbaren Bodenrichtwert des (Eigentumswohnung anteilig zu berücksichtigenden) Grundstücks gegenübergestellt. Der Prozentsatz, der danach auf den GuB entfällt, wird auf den tatsächlichen Kaufpreis angewandt. Da in begehrten Gemeinden von den Käufern wegen des knappen Angebots mehr als der tatsächliche Wert der Objekte gezahlt wird (derzeit in München ca. 15%), ist an der Hochrechnungsmethode des BFH nichts zu deuteln. Grundstücke und Bauten sind nach der Konzeption des BGB untrennbar miteinander verbunden und teilen daher auch in der Bewertung das gleiche Schicksal.

Dass das maßgebliche Bewertungsgesetz die Bestimmung nicht nur des Gebäudesachwerts sondern auch des Gebäudeertragswerts als mögliche angemessene Methode für die Immobili-enbewertung anbietet und letzteres im Regelfall für Mehrfamilienhäuser vorschreibt, ignoriert die Finanzverwaltung ganz einfach. Der BFH hat dieser Auffassung bereits mehrfach widersprochen und wendet dasjenige Verfahren an, das im konkreten Bewertungsfall das geeignetste ist. Wenn die Immobilie vermietet oder zur Vermietung vorgesehen ist, also Kapitalanlage ist, ist laut BFH das Ertragswertverfahren am besten für die Bestimmung des Gebäudewerts geeignet.

Die überzeugende Begründung lautet: aus Sicht des Immobilienkäufers stellen sich als wertbildende Faktoren für den Kaufpreis vor allem die Ertragsaussichten der Immobilie dar. In den andauernden Zeiten von Null- bis Negativzinsen erscheinen Immobilienkäufe allgemein als sinnvolle Alternative zur Geldanlage.

Seine Auffassung hat der BFH in seinen Beschlüssen vom 15.11.2016 (IX B 98/16) und vom 27.11.2017 (IX B 144/16) bestätigt und die Revisionen der Finanzämter gegen die beiden FG-Urteile, die ganz nach den BFH-Vorgaben verfuhren, nicht zugelassen. Allerdings weist der BFH als reine Rechtsüberprüfungsinstanz auch Rechtmittel der Steuerbürger gegen ungünstige FG-Urteile zurück, in denen also die Sachwertmethode zur Bewertung des GuB-Anteils angewandt wird, solange die Gerichte die Wahl dieser Bewertungsmethode nachvollziehbar begründen.

Auch wenn das Finanzamt den Kaufpreis bereits in früheren und bestandskräftigen Jahren nach dem ungünstigen Sachwertverfahren aufgeteilt hat, kann gegen jeden aktuellen Steuerbescheid, der den zu niedrigen AfA-Betrag beinhaltet, Einspruch eingelegt werden. Denn die Festlegung im Bestandsbescheid ist für spätere Veranlagungszeiträume nicht vorgreiflich.

Wir haben in keinem Fall vermieteter Immobilien die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwert-verfahren hingenommen und erste Einsprüche sind bereits von Erfolg gekrönt. Allerdings sind unter Renditegesichtspunkten – auch angesichts der hohen erzielbaren Mieten – die derzeit angeschafften Immobilen in München, anderen Ballungszentren und ausgewählten kleineren Großstädten wie Ingolstadt, als überteuert anzusehen. Der den Ertragswert maßgeblich beein-flussende Liegenschaftszins ist deshalb von ehedem üblichen 5 % z.B. in München auf magere 1,7 % (Referenzwert 2016) geschrumpft. Aber auch unter dieser Voraussetzung führt die Er-tragswertmethode jedoch in jedem Fall zu einem deutlich höheren Abschreibungspotential.

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