Zinsaufwand bei Verkauf und Anschaffung einer anderen Immobilie
03. Dezember 2012

Verkaufserlös muss bei fortgeführten Darlehen voll in die Reinvestition einfließen

Wer eine – ganz oder teilweise – fremd finanzierte Immobilie verkauft und den Verkaufserlös nur teilweise für die Anschaffung einer neuen vermieteten Immobilie, verwendet, sollte auf eine böse Steuerfalle achten: Die Schuldzinsen für das weiter geführte Darlehen können nur insoweit bei der Vermietung der neuen Immobilie abgezogen werden, soweit der Verkaufserlös in die Anschaffung der vermieteten Immobilie geflossen ist. In dem vom BFH im Urteil vom 08.04.2003 (Az: IX R 36/00) entschiedenen Fall ist der Verkaufserlös eines voll finanzierten selbst genutzten Eigenheims zu etwa 2/5 in Kapitalvermögen investiert worden, der Rest in eine Immobilie. Der BFH wies die Schuldzinsen aus dem weiter geführten Darlehen im Verhältnis der Neuinvestition des Gesamtverkaufserlöses einerseits den Erträgen aus Kapitalvermögen und andererseits denjenigen aus Vermietung zu. Bei den Kapitaleinkünften kann sich der Zinsaufwand jedoch nach der Rechtslage seit 2008 steuerlich überhaupt nicht mehr auswirken, im entschiedenen Fall nach der alten Rechtslage ebenfalls nicht, da der Freibetrag nicht erreicht wurde.

 

Betroffenen Steuerpflichtigen bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig, als den alten Kredit kostspielig (Vorfälligkeitsentschädigung für das Kreditinstitut) aufzulösen und durch einen neuen Kredit, der die Immobilie ab dem Vermietungszeitraum finanziert, zu ersetzen. Zu empfehlen ist intensives Verhandeln mit dem Kreditinstitut, den u.U. könnte die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung die Steuervorteile überkompensieren.

 

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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