Vermietungsaufwand nur solange abziehbar, wie Verkaufsabsicht nicht feststeht.
03. Dezember 2012

Der BFH lässt aber Ausnahmen zu, etwa wenn die vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 Abs. 3 S. 4 EStG veräußert wird.

Fallen bei einer nicht mehr vermieteten Wohnung Kosten an und sollen diese weiter als Aufwand aus der Vermietung steuerlich berücksichtigt werden, so geht das nur so lange wie der Nachweis der weiteren Vermietungsabsicht geführt werden kann. Hierzu dienen Makleraufträge, eigene Anzeigen oder sonstige dokumentierte Vermietungsbemühungen. Kann die Wohnung nicht zu einem angemessenen Preis vermietet werden, so sollte man sich zu einem Verkauf möglichst kurz vor der tatsächlichen Veräußerung entschließen und dies ebenfalls dokumentieren. Ab diesem Zeitpunkt sind nämlich die Verluste aus dem Wohnungsunterhalt nicht als solche aus Vermietung abziehbar. Auch sonst ist der Verlust nicht abziehbar, da der Gewinn oder auch Verlust des in der Privatsphäre stattfindenden Wohnungsverkaufs ebenfalls nicht steuerlich erfasst wird (rechtskräftige Urteile des FG Köln vom 18.08.1999, 1 K 7386/98 und des FG Baden-Württemberg vom 12.01.1995,  6 K 16/94).

Steht die Verkaufsabsicht fest, sind Aufwendungen dann allerdings weder bei dieser Einkunftsart noch bei anderen abzugsfähig. Insbesondere bleiben auch Schuldzinsen, die weiter zu zahlen sind, weil der Verkaufserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hat, außen vor.

Der BFH hat sich im Urteil vom 20.06.2012 (IX R 67/10) allerdings dafür ausgesprochen, dass bei im Privatbereich vermieteten Immobilien dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn diese innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 Abs. 3 S. 4 EStG veräußert werden: Deckt der Verkaufserlös nicht das zur Anschaffung der Immobilie aufgenommene Darlehen, so sind die nachträglichen Zinsaufwendungen wie nachträgliche Betriebsausgaben bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens im Abschlussjahr steuerlich abziehbar.

Anders hat der BFH im Urteil vom 16.09.1999 (II R 42/97) für Schuldzinsen entschieden, die nach Verkauf der Immobilie anfallen, wenn der zugrunde liegende Kredit dazu diente, sofort abzugsfähige Werbungskosten, also insbesondere Renovierungsaufwendungen, zu finanzieren. Nicht abziehbar ist dem gegenüber eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen vorzeitig getilgt wird (BFH Urteil vom 23.09.2003, IX R 20/02).

Wer also damit liebäugelt, eine vermietete Immobilie zu verkaufen, sollte nicht zögern, für evtl. noch erforderliche Renovierungsarbeiten einen Kredit aufzunehmen. Der Erhaltungsaufwand ist einerseits sofort abzugsfähig, so dass im letzten Vermietungsjahr ein hoher Verlust entstehen kann und andererseits sind die Zinsen auch bis zur Tilgung des Kredits weiter als nachträgliche Werbungskosten Steuer mindernd anzusetzen.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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