Vermietungsaufwand bei Leerstand der Wohnung höchstens 4 Jahre lang abziehbar.
29. Juni 2011

Rechtsprechung verlangt nicht nur, notwendige Renovierungen zeitnah durchzuführen, sondern auch ernsthafte Neuvermietungsbemühungen, die bei Erfolglosigkeit auch zu intensivieren sind. (aktualisiert 29.06.2011)

Kosten einer vorübergehend leer stehenden Immobilie sind nur so lange steuerlich berücksichtigungsfähig, als die Vermietungsabsicht noch besteht und eine Verkaufsabsicht noch nicht dokumentiert ist (siehe hierzu Steuertipp "Vermietungsaufwand nur solange abziehbar, wie Verkaufsabsicht nicht feststeht"). Das Finanzgericht Nürnberg verlangt in seinem Urteil vom 08.07.2010 (7 K 292/2008) recht intensive Bemühungen, um bei einem Leerstand einer Wohnung über mehrere Jahre hinweg den Werbungskostenabzug zu erhalten. Ein Ehepaar bewarb die Vermietung einer Wohnung im Untergeschoss ihres Hauses lediglich in einer regionalen Anzeigenzeitschrift, worauf sich in vier Jahren zu 5,13, 21 und 16 Kontaktaufnahmen kam – allerdings ohne positives Ergebnis. Das Finanzgericht hält etwas überspannt diese Vermietungsbemühungen nicht für ausreichend, jedenfalls nach Ablauf von 1 bis 2 Jahren, da der Vermieter dann bei erkennbarer Erfolglosigkeit seiner bisherigen Akquisitionsbemühungen weitere Aktivitäten entfalten muss. In Frage kommen kostenträchtige Maßnahmen wie Einschaltung eines Maklers, Anzeige in überregionalen Medien und Immobilienplattformen.

Das FG Niedersachsen verlangt im Urteil vom 06.05.2010 (11 K 12069/08) vom Hausbesitzer sogar, dass er die Immobilie zeitnah so umgestalten muss, dass sie sich in einem vermietbaren Zustand befindet. Den längst möglichen Zeitraum legt das FG dabei auf 4 Jahre fest. Es wird also eng für renovierungsträge Hausbesitzer!

Der BFH hatte bereits in seinem Urteil vom 17.07.2007 (IX R 2/05) bekräftigt, dass die Vermietungsabsicht bei Leerständen durch ernsthafte Neuvermietungsbemühungen nachgewiesen werden muss. Im Streitfall ging es um die Kosten, die der Vermieter für die Beseitigung von Ölablagerungen durch einen früheren Mieter im Boden des Grundstücks absetzen wollte. Dass sich der Wert des Grundstückes nach der Sanierung erhöht hat und sich dies auf den Kaufpreis ausgewirkt hat, spielt für den BFH übrigens keine Rolle: Er lehnt den ungünstigen Ansatz von nachträglichen Anschaffungskosten ab.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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