Verluste aus der Vermietung können bei einem Hauserwerb vom Bauträger nicht anerkannt werden
25. Januar 2010

Nach einem neuen BMF-Schreiben legt fest, wann ein schädliches Steuerstundungsmodell nach § 15b EStG angenommen wird.

Die Finanzverwaltung hat im BMF-Schreiben vom 17.07.2007 (IV B 2S 2241-b/07/0001) den § 15b EStG wie üblich so weit wie möglich ausgelegt: sie nimmt ein steuerschädliches Steuerstundungsmodell auch dann an, wenn eine Immobilie von einem Bauträger zusammen mit gewissen Nebenleistungen erworben wird. Wenn die planmäßigen Verluste in der Investitionsphase 10% des Eigenkapitals übersteigen, werden die negativen Einkünfte gesondert festgestellt und sind erst mit späteren Überschüssen aus dem Steuerstundungsmodell verrechenbar. Um keinen Ärger mit dem Finanzamt zu riskieren, sollten beim Kauf einer Einzelimmobilie von einem Bauträger keine Nebenleistungen vereinbart werden, etwa Mietgarantie, Finanzierungsbürgschaft oder Steuerberatung.

 

Nach Auffassung der Finanzverwaltung führen derartige Nebenleistungen insgesamt zu einem Steuerstundungsmodell, das sich insbesondere bei Denkmal- und Sanierungsgebäuden verheerend auswirken kann. Wenn in späteren Zeiträumen eine Problemimmobilie keine deutlichen Überschüsse erwirtschaftet kann, führt das dazu, dass sich die Vermietungsverluste der Anfangsphase zu keinem Zeitpunkt steuerlich auswirken. Ausgenommen von den schädlichen Nebenleistungen sind lediglich Bewirtschaftungsleistungen des Objekts, die Modernisierung von Immobilien sowie der Verkauf eines schlüsselfertigen Hauses zu marktüblichen Konditionen.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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