Umbaukosten durch Einziehen von Trennwänden sind sofort abziehbare Werbungskosten
25. Januar 2010

BFH sieht keine wesentliche Verbesserung des Wirtschaftsgutes Büroimmobilie.

Ein Vermieter hatte ein Großraumbüro in mehrere Einzelbüros aufgeteilt und dazu Zwischenwände aus Rigips-Ständerwerk eingezogen. Das Finanzamt stellte sich auf den Standpunkt, dass aufgrund der besseren Vermietbarkeit von kleineren Büros 4 neue Wirtschaftsgüter entstanden sind. Folglich seien die Kosten für den Einzug der Zwischenwände nicht als sofort abziehbare Werbungskosten sondern als Herstellungskosten zu werten, die über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben sind. Das Finanzamt hat sich im Wesentlichen auf das BMF-Schreiben vom 28.07.2003 berufen (BStBl. I 2003, 86, auf Textziffer 22, sowie BMF-Schreiben vom 16.12.1996 BStBl. 1996, 1442 Textziffer 2.3). Auch das angerufene Finanzgericht Düsseldorf hat im Verfahren mit dem Az. 12K 7052/03 F mit Urteil vom 07.06.2005 im Sinne der Finanzverwaltung entschieden.

 

Der BFH hat allerdings in mehreren Urteilen seit 2005 eine neue Linie zum Herstellungsaufwand bei Gebäudeverbesserungen gefestigt und die diese Rechtsauffassung nicht trägt. Laut BFH darf Herstellungsaufwand nur angenommen werden, wenn durch die Baumaßnahme das Gebäude in seiner Funktion oder in seinem Wesen verändert wird. Dies ist immer dann der Fall, wenn wesentliche Merkmale der Immobilie, das heißt wenn drei der vier Kategorien Fenster, Sanitär-, Heizungs- oder Elektroinstallationen durch die Verbesserung betroffen sind, und dadurch insgesamt ein so genannter Standardsprung erreicht wird. Diese Rechtsprechung zu Wohnimmobilien ist auch auf Gewerbeimmobilien übertragbar. Im Streitfall waren von diesen 4 Verbesserungsebenen lediglich die Elektroinstallationen für die Einzelbüros berührt, so dass wegen einer wesentlichen Verbesserung kein Herstellungsaufwand angenommen werden konnte. Damit blieb für die Ansicht des Finanzgerichts nur die Annahme übrig, dass durch den Umbau die Nutzfläche des Gebäudes erweitert worden wäre. Dies ist aber beim Einpassen von Zwischenwänden nicht der Fall (BFH Urteil vom 16.01.2007, IX R 39/05).

 

Auch für die Annahme, dass insgesamt ein neues Wirtschaftsgut geschaffen worden ist, muss das bestehende Gebäude aufgrund der Baumaßnahmen in seiner Funktion bzw. in seinem Wesen verändert worden sein. Dies ist dann der Fall, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile – also die Zwischenwände – dem Gesamtgebäude das Gepräge geben würden und für die Nutzungsdauer bestimmend sind. Das Gesamtgebäude ist allerdings in seiner Funktionsfähigkeit durch den Einbau von Zwischenwänden nicht betroffen. Es handelt sich vorher wie nachher um ein gewöhnliches Bürogebäude. Dass kleinere Büros besser vermietet werden können, spielt laut BFH entgegen der Instanzmeinung keine Rolle.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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