Mietereinbauten: Aufwand sollte auch bei einer Nutzungsänderung auf die Restlaufzeit des Mietvertrages abgeschrieben werden
21. Januar 2010

Gleichstellung von Mietern und Vermietern nach einem Urteil des FG München ist nicht hinnehmbar.

Wenn Mieter in den von Ihnen angemieteten Räumen Einrichtungen und Ausstattungen erneuern, so werden die Aufwendungen als sofort abziehbare Betriebsausgaben anerkannt. Baut der Mieter diese Einrichtungen erst ein, muss unterschieden werden:

 

·         Scheinbestandteile werden zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingepasst und haben nach dem Ausbau einen beachtlichen Widerverwendungswert und deren Nutzungsdauer länger als die voraussichtliche Mietdauer ist. Der Mieter ist wirtschaftlicher Eigentümer der Scheinbestandteile, die er aktivieren muss und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer absetzen muss bzw. über die voraussichtliche Mietdauer, wenn diese kürzer ist.

·         Betriebsvorrichtungen, wie z.B. Lastenaufzüge, die trotz der festen Verbindung mit Grund und Boden ebenfalls als wirtschaftliches Eigentum des Mieters stehend gewertet werden. Folge: Es gilt das Gleiche wie für Scheinbestandteile.

·         Sonstige Mietereinbauten: Diese stellen Gebäudebestandteile dar, deren Kosten als nachträgliche Herstellungskosten beim Mieter über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen.

 

Das Finanzgericht München hat mit Urteil vom 28.11.2006 (6 K 4037/04) derartige sonstige Mietereinbauten angenommen, wenn ein Mieter Räume umbaut, um diese anders als bisher zu nutzen. Im Streitfall wurde eine Schreinerei zu einem Großraumbüro umgestaltet. Das Finanzgericht stellt lapidar fest, dass nach der BFH Rechtsprechung Mieter und Vermieter gleich behandelt werden müssen und weist an, die Mietereinbauten im Fall der Nutzungsänderung wie nachträgliche Herstellungskosten in der betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben, jedenfalls bei unbefristeten Gewerbemietverträgen.

 

Da Vermieter und Mieter fundamental gegensätzliche Rechtspositionen einnehmen, ist es unter keinem denkbaren Gesichtspunkt angemessen, den Mieter hinsichtlich seiner Einbauten zu behandeln als wäre er der Hauseigentümer. Der Gewerbemieter ohne Zeitmietvertrag kann jederzeit herausgekündigt werden, so dass eine Nutzungsdauer analog von Gebäuden verfehlt ist. Die Sachbehandlung des FG ist auch deswegen nicht gerechtfertigt, weil Mietereinbauten in aller Regel nicht vom Vermieter bei Vertragsende abgelöst werden: Vielmehr muss der Mieter nach den meisten Mietvertragsvereinbarungen den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sodass ihm am Vertragsende sogar noch zusätzliche Kosten entstehen. Es gibt auch keinen Grund, warum sich seine verlorenen Investitionen steuerlich überwiegend erst im Kündigungsjahr auswirken sollen.

 

Den zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht allenfalls, die sonstigen Mietereinbauten generell über die Restlaufzeit des Mietvertrages zu verteilen, wenn ein befristeter Mietvertrag vorliegt. Ist dieser unbefristet, so muss auf die voraussichtliche Mietdauer abgestellt werden. Ein Anhaltspunkt könnte dabei die Dauer von 15 Jahren sein, die Hälfte der höchst zulässigen Mietdauer von 30 Jahren. Nach Ablauf des Mietvertrages steht der Mieter nämlich immer vor der Situation, dass er keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung oder Neuabschluss des Mietvertrages hat. Kommt es zu keinem Anschlussmietvertrag, und sind seine vergeblichen Aufwendungen bis zu diesem Zeitpunkt nur zu einem geringfügigen Teil steuerlich berücksichtigt. In einschlägigen Fällen sollte daher die gleichmäßige Verteilung der Kosten auf die voraussichtliche Restlaufzeit des Mietvertrages geltend gemacht werden.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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