Kaufpreis von vermieteten Immobilien ist gemäß Ertragswertverfahren aufzuteilen.
04. September 2018

BFH lässt dadurch gegen die Finanzverwaltung ein höheres Abschreibungspotential zu.

Seit Anfang 2016 bestimmt die Finanzverwaltung bundesweit den Grund-und-Boden-Anteil (GuB) von Immobilienkaufpreisen ohne getrennten Ausweis des GuB anhand eines komplizierten Verfahrens und nicht mehr wie bis dahin einheitlich mit 30 % des Kaufpreises. Das seitdem angewandte so genannte Sachwertverfahren führt dazu, dass vor allem in den Ballungsgebieten mit heftiger Immobilienpreisentwicklung der Grund-und-Boden-Anteil mit in der Regel 50 % bis im Einzelfall 80 % angesetzt werden kann. Die Finanzverwaltung kann sich dabei zwar auf ein immer noch aktuelles Urteil des BFH aus dem Jahr 2000 stützen, pickt sich im Übrigen aber nur die Ro-sinen aus der BFH-Rechtsprechung heraus.

Der Gebäudewert wird im Sachwertverfahren nach bundesweit geltenden pauschalen – für Hochpreisgebiete wie München viel zu niedrigen – Baukostensätzen pro qm errechnet und dem aktuell verfügbaren Bodenrichtwert des (Eigentumswohnung anteilig zu berücksichtigenden) Grundstücks gegenübergestellt. Der Prozentsatz, der danach auf den GuB entfällt, wird auf den tatsächlichen Kaufpreis angewandt. Da in begehrten Gemeinden von den Käufern wegen des knappen Angebots mehr als der tatsächliche Wert der Objekte gezahlt wird (derzeit in München ca. 15%), ist an der Hochrechnungsmethode des BFH nichts zu deuteln. Grundstücke und Bauten sind nach der Konzeption des BGB untrennbar miteinander verbunden und teilen daher auch in der Bewertung das gleiche Schicksal.

Dass das maßgebliche Bewertungsgesetz die Bestimmung nicht nur des Gebäudesachwerts sondern auch des Gebäudeertragswerts als mögliche angemessene Methode für die Immobili-enbewertung anbietet und letzteres im Regelfall für Mehrfamilienhäuser vorschreibt, ignoriert die Finanzverwaltung ganz einfach. Der BFH hat dieser Auffassung bereits mehrfach widersprochen und wendet dasjenige Verfahren an, das im konkreten Bewertungsfall das geeignetste ist. Wenn die Immobilie vermietet oder zur Vermietung vorgesehen ist, also Kapitalanlage ist, ist laut BFH das Ertragswertverfahren am besten für die Bestimmung des Gebäudewerts geeignet. Die überzeugende Begründung lautet: aus Sicht des Immobilienkäufers stellen sich als wertbildende Faktoren für den Kaufpreis vor allem die Ertragsaussichten der Immobilie dar. In den andauernden Zeiten von Null- bis Negativzinsen erscheinen Immobilienkäufe allgemein als sinnvolle Alternative zur Geldanlage.

Seine Auffassung hat der BFH in seinen Beschlüssen vom 15.11.2016 (IX B 98/16) und vom 27.11.2017 (IX B 144/16) bestätigt und die Revisionen der Finanzämter gegen die beiden FG-Urteile, die ganz nach den BFH-Vorgaben verfuhren, nicht zugelassen. Allerdings weist der BFH als reine Rechtsüberprüfungsinstanz auch Rechtmittel der Steuerbürger gegen ungünstige FG-Urteile zurück, in denen also die Sachwertmethode zur Bewertung des GuB-Anteils angewandt wird, solange die Gerichte die Wahl dieser Bewertungsmethode nachvollziehbar begründen.

Auch wenn das Finanzamt den Kaufpreis bereits in früheren und bestandskräftigen Jahren nach dem ungünstigen Sachwertverfahren aufgeteilt hat, kann gegen jeden aktuellen Steuerbescheid, der den zu niedrigen AfA-Betrag beinhaltet, Einspruch eingelegt werden. Denn die Festlegung im Bestandsbescheid ist für spätere Veranlagungszeiträume nicht vorgreiflich. Allerdings sind unter Renditegesichtspunkten – auch bei hohen erzielbaren Mieten – die derzeit angeschafften Immobilen in Ballungszentren und ausgewählten kleineren Großstädten, als überteuert anzusehen. Der den Ertragswert maßgeblich beeinflussende Liegenschaftszins ist deshalb von ehedem üblichen 5 % z.B. in München auf magere 1,7 % (Referenzwert 2016) geschrumpft. Aber auch unter dieser Voraussetzung führt die Ertragswertmethode jedoch in jedem Fall zu einem deutlich höheren Abschreibungspotential.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
www.msa.de

Nach oben

© nemadesign GbR Stuttgart 2015