Kaufpreis von vermieteten Immobilien wird von den Finanzämtern nach dem ungünstigen Sachwertverfahren aufgeteilt

Den tatsächlichen Wert bildet zwar das Ertragswertverfahren besser ab, der BFH überlässt die Streitfrage aber den Finanzgerichten und deren Gutachtern.

Seit Anfang 2016 bestimmt die Finanzverwaltung bundesweit den Grund-und-Boden-Anteil (GuB) von Immobilienkaufpreisen ohne getrennten Ausweis des GuB anhand eines komplizierten Verfahrens und nicht mehr wie bis dahin einheitlich mit 30 % des Kaufpreises. Das seitdem angewandte so genannte Sachwertverfahren führt dazu, dass vor allem in den Ballungsgebieten mit heftiger Immobilienpreisentwicklung der Grund-und-Boden-Anteil mit in der Regel 50 % bis im Einzelfall 80 % angesetzt werden kann.

Grundstücke und Bauten sind nach der Konzeption des BGB untrennbar miteinander verbunden und teilen daher auch in der Bewertung das gleiche Schicksal. Im Sachwertverfahren wird der Gebäudewert nach bundesweit geltenden pauschalen – für Hochpreisgebiete wie München viel zu niedrigen – Baukostensätzen pro qm errechnet und dem aktuell verfügbaren Bodenrichtwert des (Eigentumswohnung anteilig zu berücksichtigenden) Grundstücks gegenübergestellt. Der Prozentsatz, der danach auf den GuB entfällt, wird auf den tatsächlichen Kaufpreis angewandt. Da in begehrten Gemeinden von den Käufern wegen des knappen Angebots mehr als der tatsächliche Wert der Objekte gezahlt wird (derzeit in München ca. 15% bis 30 %), ist an der Hochrechnungsmethode des BFH im Grundsatz nichts zu deuteln. Wenn allerdings der Gebäudewert von der Finanzverwaltung irreal niedrig angesetzt wird, kann das Ergebnis nicht stimmen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern ist nach den gesetzlichen Vorgaben im Bewertungsgesetz im Regelfall eigentlich das Ertragswertverfahren (§ 76 BewG) vorgesehen. Dieses Verfahren führt bei einem hohen Mietzinsniveau zu einem erheblich höheren Gebäudewert, was die Finanzverwaltung wegen des dann höheren Abschreibungspotentials im Einkommensteuerrecht vermeiden möchte. Im geplanten geänderten Grundsteuerrecht soll übrigens genau dieses Ertragswertverfahren bei Mietimmobilien anzuwenden sein, um letztendlich zu einer höheren Grundsteuerbelastung zu kommen.

Streitfragen zwischen Steuerbürgern und Finanzverwaltung  zu klären, ist zwar Aufgabe des BFH, bei dieser Streitfrage passen die Bundesrichtern aber. Die Frage der zutreffenden Bewertung wird nämlich als Tatsachenfrage beurteilt, über die der BFH als Revisionsinstanz mit rein rechtlicher Überprüfungsmöglichkeit nur sehr eingeschränkt urteilen kann. Daher hat der BFH bisher lediglich ausgeurteilt, dass eben dasjenige Verfahren anzuwenden ist, das im konkreten Bewertungsfall das geeignetste ist. Und über diese Frage entscheiden die Finanzgerichte als einzige Tatsacheninstanz endgültig, egal welcher Bewertungsmethode sie den Vorzug geben. Seine Auffassung hat der BFH in seinen Beschlüssen vom 15.11.2016 (IX B 98/16) und vom 27.11.2017 (IX B 144/16) bestätigt. Der BFH kommt also seiner Aufgabe, die bundeseinheitliche Ausübung der Steuergesetze zu gewährleisten, in dieser ganz wesentlichen Frage nicht nach. Die Finanzgerichte wiederum beauftragen zu Bewertungsfragen stets teure Gutachter, deren Kosten die unterlegene Partei ganz oder teilweise zu tragen hat. Für Steuerbürger ohne Rechtsschutzversicherung besteht damit ein Kostenrisiko, das sie in den meisten Fällen von einer Klage abhalten dürfte.

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