Anschaffungsnaher Aufwand: sofort abziehbare Renovierungskosten faktisch auf 15% der Gebäudeanschaffungskosten gedeckelt
03. März 2011

FG Münster bezieht Beseitigungskosten für versteckte Mängel ebenfalls in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mit ein.

Die gesetzliche Regelung des anschaffungsnahen Aufwandes in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG qualifiziert sofort abzugsfähige Renovierungskosten in Herstellungskosten um, die lediglich über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes, regelmäßig 50 Jahre (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1924: 40 Jahre) verteilt werden dürfen. Voraussetzung ist lediglich, dass die Renovierungsaufwendungen in den ersten drei Jahren 15% auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten (also nach Abzug der Kosten für Grund und Boden, bei Eigentumswohnungen anteilig) übersteigen. Bei der Bemessung der Grenzen ist darauf zu achten, dass aus den Handwerkerrechnungen lediglich die Nettobeträge in Ansatz gebracht werden, und dies unabhängig davon, ob die Vermietung als Gewerbliche zur Umsatzsteuerpflicht optiert wird oder ohne Umsatzsteuer an private Mieter durchgeführt wird. Ausgeschieden werden lediglich Kosten, die üblicherweise jedes Jahr anfallen. Diese Ausnahme wird äußerst restriktiv ausgelegt und es ist bisher gerichtlich noch nicht geklärt, welche tatsächliche Arten von Aufwendungen unter die Ausnahmeregelung des jährlich üblichen Anfalls fallen.

 

Der BFH hatte im Jahr 2002 zunächst die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, die über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzusetzen sind, am handelsrechtlichen Herstellungsbegriff festgezurrt. Dem Gesetzgeber war diese Rechtsprechung ein Dorn im Auge und hat – wie so oft – in der neuen Bewertungsbestimmung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG die früher geltende Verwaltungsauffassung als Gesetzestext festgeschrieben.

 

Das Finanzgericht Münster hat im Urteil vom 20.01.2010 (10 K 526/08 E) entschieden, dass Anschaffungsnahe Aufwand i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch Instandsetzungsaufwendungen sein können, die der Beseitigung verdeckter Mängel dienen. Das Gerichts berücksichtigt bei seiner fragwürdigen Entscheidung allerdings nicht den allein maßgeblichen Gesetzeszweck: Der Gesetzgeber unterwirft den anschaffungsnahen Aufwand gerade deshalb der regulären – meist 50-jährigen – Abschreibungsdauer, weil der Kaufpreis bei einem Renovierungsstau in der Regel entsprechend reduziert wird. Bei versteckten Mängeln wird der Kaufpreis aber gerade nicht berührt, so dass deren Beseitigungskosten von vorneherein nicht in den Bereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen dürfen.

 

Die Rechtsprechung nimmt darüber hinaus Herstellungskosten auch dann an, wenn zwar die 15%-Grenze nicht überschritten wird, aber 3 von 4 maßgeblichen Renovierungsbereichen in ihrem Standard verbessert wurden (Fenster, Sanitäranlagen, Heizung und Elektroinstallation). Schließlich werden diese Herstellungskosten ebenfalls in der Berechnung der 15%-Volumens miteinbezogen. Das gleiche gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung auch für Aufwendungen zur Herstellung eines betriebsbereiten Zustandes, die nach richtiger Auffassung den Anschaffungskosten zuzuschlagen sind.

 

Da nur Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren betroffen sind, kann zunächst eine notdürftige Renovierung vorteilhaft sein, wobei erst nach 3 Jahren die Hauptsanierung angestrebt wird. Bei dieser Gesamtsanierung ist darauf zu achten, dass nicht mehr als 2 von den 4 maßgeblichen Renovierungsbereichen im Standard verbessert werden. Die Steuernachteile der auf regelmäßig 50 Jahre gestreckten Absetzbarkeit der Aufwendungen kompensieren regelmäßig die erhöhten Kosten auf Seiten der Handwerksbetriebe über, die dadurch entstehen, dass die Renovierung nicht in einem Zug durchgeführt wird. Problematisch ist am ehesten, für die ersten drei Jahre einen Zeitmieter zu finden.
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RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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