Kaufpreisaufteilung von Immobilien: BFH entscheidet gegen die Finanzverwaltung
23. März 2017

Bei zur Vermietung bestimmten Immobilien ist das Ertragswertverfahren anzuwenden, das in der Regel zu einem höheren Abschreibungspotential führt.

Seit Anfang 2016 bestimmt die bayerische Finanzverwaltung den Grund-und-Boden-Anteil bei einheitlichen Kaufpreisen von Immobilien anhand eines komplizierten Verfahrens und nicht mehr wie bisher einheitlich mit 30 %. Das Verfahren bezweckt, dass vor allem in den Ballungsgebieten mit heftiger Immobilienpreisentwicklung der Grund-und-Boden-Anteil mit in der Regel weit mehr als 50 % angesetzt werden kann. Die Finanzverwaltung stützt sich dabei allen Ernstes auf ein älteres Urteil des BFH aus dem Jahr 2000, in dem in einem konkreten Fall mittels des so genannten Sachwertverfahrens die für das Verkaufsobjekt gültigen amtlich ermittelten Bodenrichtwerte auf ein deutlich bis wesentlich höheres Niveau hochgeschleust werden.

Der Gebäudewert wird in diesem Verfahren nach pauschalen – oft viel zu niedrigen – Baukostensätzen und gleichzeitig zu hohen Abnutzungsabschlägen errechnet und mit dem aktuellen Bodenrichtwert des Grundstücks zu einer Summe addiert. Beide Beträge werden dann anteilig auf den tatsächlichen Kaufpreis hochgerechnet. Der BFH ist dabei der Meinung, dass in einem einheitlichen Kaufpreis nicht der Bodenrichtwert, so wie ihn Gutachter in einem aufwendigen Verfahren für jede Gemeinde feststellen, enthalten ist, sondern ein angeblich höherer Wert, der sich in einem Kaufpreis manifestiert, der über den berechneten Gebäudesachwert und den Bodenrichtwert hinausgeht.

Was die bayerische Finanzverwaltung bei den allgemeinen Vorgaben an alle Sachbearbeiter übersehen hat, ist, dass sich die Rechtsprechung seither fortentwickelt hat und sich im Anschluss auch damit auseinander gesetzt hat, dass gesetzlich nicht alleine das Sachwertverfahren zur Wertermittlung von Immobilien vorgesehen ist, sondern dass nach § 8 Abs. 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung gleich drei Verfahren gleichwertig nebeneinander stehen. Es soll laut aktueller BFH-Auffassung immer dasjenige Verfahren angewandt werden, das im konkreten Bewertungsfall das geeignetste ist. Wenn die Immobilie vermietet oder zur Vermietung vorgesehen ist, also Kapitalanlage ist, ist laut BFH das so genannte Ertragswertverfahren am besten geeignet. Die überzeugende Begründung lautet: aus Sicht des Immobilienkäufers stellen sich als wertbildende Faktoren für den Kaufpreis vor allem die Ertragsaussichten der Immobilie dar. In den andauernden Zeiten von Null- bis Negativzinsen erscheinen Immobilienkäufe allgemein als sinnvolle Alternative zur Geldanlage. Seine Auffassung hat der BFH in seinem jetzt veröffentlichten Beschluss vom 15.11.2016 (IX B 98/16) bestätigt und die Revision des Finanzamts gegen ein FG-Urteil, das ganz nach den BFH-Vorgaben verfuhr, nicht zugelassen.

Auch wenn das Finanzamt den Kaufpreis bereits in früheren und bestandskräftigen Jahren nach dem ungünstigen Sachwertverfahren aufgeteilt hat, kann gegen jeden aktuellen Steuerbescheid, der den zu niedrigen AfA-Betrag beinhaltet, Einspruch eingelegt werden. Denn die Festlegung im Bestandsbescheid ist für spätere Veranlagungszeiträume nicht vorgreiflich. Zur Streitfrage sind schließlich weitere Mustergerichtsverfahren zu erwarten, so dass die Frage bald wieder beim BFH landet. Dann kann im laufenden Einspruchsverfahren das Ruhen des Verfahrens angeregt werden. In keinem Fall sollte bei vermieteten Immobilien für die Kaufpreisaufteilung das Sachwertverfahren hingenommen werden. Jeder Einspruch verspricht – wenn auch eher auf lange Sicht – Erfolg, wenn der BFH seine Auffassung nicht ändert.

Immobilien

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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