Anschaffungsnaher Aufwand: Die Beseitigung vorsätzlicher Schädigungen Dritter nach dem Erwerb zählt nicht dazu.
25. Oktober 2017

BFH begrenzt den Abzug solcher Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nicht auf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten.

Als anschaffungsnahen Aufwand definiert das Gesetz in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i. V. m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG alle Aufwendungen eines neuen Eigentümers in den ersten drei Jahren, die 15 % des auf den Gebäudewert entfallenden Kaufpreises übersteigen. Der anschaffungsnahe Aufwand ist nicht sofort abzugsfähig, sondern wird auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt, d. h. 50 bzw. 40 Jahre. Grund der gesetzlichen Einführung des anschaffungsnahen Aufwands ist, dass bei Immobilien, die nach dem Erwerb mehr oder weniger aufwendig saniert werden, ein Instandhaltungsstau vermutet wird, der sich in einem niedrigeren Kaufpreis niederschlägt. Deshalb wird gesetzlich fingiert, dass Herstellungskosten vorliegen, wenn der Instandhaltungsstau in den ersten drei Jahren nach Erwerb beseitigt wird. Ausgenommen sind davon lediglich Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen.

 

Strittig war in einem Verfahren, ob vom Mieter im Drei-Jahres-Zeitraum mutwillig an der Immobilie verursachte Schäden ebenfalls zu Herstellungskosten führen, wenn sie der Eigentümer (nach Auszug der Mieter) auf seine Kosten beseitigen lässt. Das Finanzamt stellte sich auf den Standpunkt, dass diese Schäden nicht üblicherweise jährlich anfallen und somit die einzige Ausnahme, die das Gesetz vorsieht, nicht greift. Im Fall waren die Schäden so massiv (eingeschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, monatelang austretendes Wasser im Badezimmer), dass die Grenze von 15 % überschritten wurde. Der BFH hat im Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) entschieden, dass bei der gebotenen engen Auslegung des Gesetzes im Hinblick auf den Gesetzeszweck die Beseitigung von Schäden, die zum Verkaufszeitpunkt noch nicht im Gebäude angelegt waren, nicht dem anschaffungsnahen Aufwand zugeschlagen werden kann. Entscheidend ist, dass diese Schäden erst nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten sind, im entschiedenen Fall durch massive Einwirkung der Bewohner. Werden im Zuge der Schadensbeseitigung auch weitere Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, so kommt es nach diesem Urteil explizit darauf an, ob die restlichen nicht durch die Schädigungen veranlassten Kosten die 15-%-Grenze übersteigen. Im Urteilsfall war dies unstreitig nicht der Fall, so dass der BFH die Revision des Finanzamts gegen das im Ergebnis übereinstimmende Urteil des FG Düsseldorf zurückgewiesen hat.

 

In vergleichbaren Fällen sollten die Vermieter darauf achten, dass weitere allgemeine Renovierungsarbeiten im Zusammenhang mit einer Schadensbeseitigung an einer vermieteten Wohnung in den ersten drei Jahren nicht mehr 15 % des erworbenen Gebäudewerts ausmachen. Nicht ganz so dringende Renovierungsmaßnahmen sollten dann nach Möglichkeit erst nach Ablauf der drei Jahre in Angriff genommen werden.

 

RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
www.msa.de

Nach oben

© nemadesign GbR Stuttgart 2015